A recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de confirmar a constitucionalidade da Lei 9.514 de 1997 que prevê a penhora de imóveis de mutuários inadimplentes por meio de ação extrajudicial, ou, seja sem a necessidade de uma ação na Justiça, levantou muitas dúvidas e temor nos mutuários. A lei prevê que após o não pagamento das prestações por três meses consecutivos, a instituição financeira pode, por meio de um procedimento em cartório, tomar o imóvel e colocá-lo em leilão.

O Portal da CUT ouviu o especialista em Direito Civil, sócio do escritório LBS advogadas e Advogados Carlos Conick Jr sobre como o mutuário poderia se proteger nesses casos. Ele reforçou que a chamada ‘alienação fiduciária’, modelo de 99% dos contratos de financiamentos de casa própria é um sistema utilizado pelos bancos desde 1997, após a sanção da lei e que a decisão do STF, e portanto, “não é uma novidade”.

“A norma existe desde 1997 e permite a alienação fiduciária e a execução extrajudicial. Portanto, os bancos já faziam isso. Quando há o atraso, a inadimplência, as instituições fazem um procedimento de intimação do mutuário no cartório para que efetue o pagamento e se não houver o imóvel irá a leilão extrajudicial” diz o advogado, explicando que a decisão do STF somente validou a constitucionalidade da lei, que havia sido contestada na Justiça.

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O advogado ressalta ainda que “o conceito presente na alienação fiduciária é de que o imóvel é de propriedade do banco é até que o mutuário quite o contrato” e o modelo é diferente de uma dívida de hipoteca em que o proprietário é o mutuário e o banco tem o imóvel como garantia do financiamento. Na alienação fiduciária o banco é proprietário até a quitação.

Mas, o que fazer nesses casos? Pode o mutuário recorrer quando for acionado? Carlos Conick Jr. afirma que a lei é clara e o mutuário somente conseguirá contestar caso haja alguma irregularidade na intimação. A lei estabelece critérios rigorosos para esse procedimento, entre eles o não recebimento da intimação ou porque não foi constituído em mora, ou seja, quando o mutuário não está dentro do prazo de inadimplência estabelecido na lei para que possa haver a notificação extrajudicial. Nestes casos o mutuário deverá procurar um advogado para orientação jurídica.

Portanto, segundo ele, se observado algum tipo de ‘nulidade’, ou seja, qualquer motivo que invalide a ação, o mutuário poderá recorrer. No entanto, sendo a lei clara, como ele cita, o melhor caminho a ser tomado nesses casos é a tentativa de uma renegociação ou acordo com o banco para que o caso não chegue às vias de fato.

O principal passo é tentar uma conciliação - um acordo - com os bancos. Para este caso pode-se inclusive contestar uma eventual cobrança de juros abusivos nos contratos por parte das instituições.

Judicialmente não há elementos que se possa fazer para barrar a execução extrajudicial. Há possiblidade da retomada, prevista na lei e é importante saber que não haverá um processo na Justiça para se discutir os direitos

Reorganização do orçamento

É importante ressaltar que assim como a própria economia do país, milhões de trabalhadores e trabalhadoras ainda estão em processo de ‘reconstrução’ após anos de uma condução desastrosa na economia do país que causou desemprego, fome e miséria, além da própria pandemia e, somado a isso, as alterações na legislação trabalhista que precarizaram as relações de trabalho e permitiram o aumento da informalidade e consequente perda de renda, afetando milhares de mutuários.

Por isso, que uma saída ‘doméstica’ para os inadimplentes que tenham contraído outras dívidas é reorganizar as finanças. A Lei do Superendividamento, de 2021, atualizou o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e passou a prever um limite no comprometimento da renda de pessoas que fazem empréstimos em bancos e financeiras. Mas a lei não se aplica a dívidas de habitação. Portanto, é ainda mais importante reorganizar as finanças para não correr o risco de perder a casa própria.

A regulamentação estabelece um percentual sobre o quanto pode ser descontado em folha de pagamento, ou diretamente da conta corrente de quem pegou empréstimos, e também qual a faixa de rendimento será calculado este índice. É o chamado “mínimo existencial” para que os endividados tenham condições de pagar suas dívidas.

A decisão do STF

O caso que levou à decisão envolveu uma disputa entre um cliente e a Caixa Econômica Federal (CEF). O Tribunal Regional Federal (TRF) da 3ª Região entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais. Então, deveria ser alvo de apreciação do Judiciário apenas se o devedor considerar necessário.

Os devedores argumentaram que a permissão para que o credor execute o patrimônio, sem a participação do Judiciário, viola princípios como o devido processo legal, a inafastabilidade da jurisdição, a ampla defesa e o contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito.”

Votou pela validade da norma o relator, ministro Luiz Fux. Outros ministros seguiram Fux na íntegra: Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso. Contudo, Edson Fachin, seguido pela ministra Cármen Lúcia, abriu divergência. Ele argumentou que a execução extrajudicial nos contratos de mútuo não é compatível com a proteção constitucional do direito fundamental à moradia.

Fachin acredita que a decisão não avança na construção de uma sociedade mais justa e solidária, nem estimula soluções econômicas sustentáveis para o enfrentamento da falta de moradia digna. Ao final de seu voto, Fachin firmou o entendimento de que a legislação impugnada afronta o devido processo legal, o acesso à justiça, o juiz natural e não é compatível com a proteção constitucional do direito fundamental à moradia.

Imóveis alienados

O ministro Luiz Fux contextualizou a criação da Lei 9.514/97. Ele argumentou seu propósito de melhorar o sistema de financiamento da casa própria. Em sua análise, Fux explicou o funcionamento da alienação fiduciária nos contratos de mútuo e argumentou que a lei resguardou ao fiduciante o direito de recorrer ao Judiciário, caso se sinta prejudicado ou veja irregularidade no procedimento.

O relator, então, ressaltou que o procedimento é complexo e regrado, visando equilibrar a previsibilidade das consequências em caso de não cumprimento do contrato, sem violar a autonomia privada. Para o ministro, as regras se coadunam com a Constituição Federal e com as normas do Código de Processo Civil aplicáveis a trâmites judiciais que envolvem direitos reais de imóveis.

Relevância social dos imóveis

Em forma de reduzir o impacto nefasto na vida dos inadimplentes, o relator apelou para a relevância econômica e social do caso. Ele destacou impactos da execução extrajudicial nos contratos de mútuo no mercado de crédito imobiliário. A alienação fiduciária permite, para Fux, avanços no mercado imobiliário. Isso, a partir do crescimento do volume de crédito e geração de empregos no setor da construção civil.

O voto de Fachin

Fachin argumentou que a decisão do STF traz consigo uma série de implicações. Não apenas para os devedores e credores, mas também para o mercado imobiliário e o debate sobre direitos fundamentais. Então, ele destaca a complexidade de encontrar um equilíbrio entre a proteção do direito à moradia e a estabilidade do mercado financeiro. A sociedade e o mercado acompanharão de perto os desdobramentos desta importante decisão judicial.